Gewerbliche Immobilienfinanzierung – lange Zinsbindungen für Ihr Portfolio

Sie müssen dafür nichts umstellen. Der Pre-Check endet mit einem formlosen Konditionsangebot, das Sie neben Ihr Bankangebot legen können, ohne sich zu binden. Der Unterschied liegt meist in der Laufzeit: Das Geld kommt aus dem Bestand eines Lebensversicherers, dessen Anlagehorizont ohnehin über Jahrzehnte reicht — entsprechend lange Zinsbindungen und Forward-Darlehen lassen sich darstellen. Öffentliche Fördermittel sind daneben einbindbar.

Eher nicht. Bei Büroimmobilien liegt der Fokus auf Bestandsobjekten mit mehreren vergleichbaren Mietern in Ballungsgebieten oder größeren Städten mit erwartet positiver Entwicklung. Der Grund ist keine Formalie: Gibt der einzige Mieter Flächen auf, entfallen sämtliche Mieteinnahmen gleichzeitig, während derselbe Auszug in einem Objekt mit mehreren Mietern nur einen Teil trifft. Passt Ihr Objekt nicht ins Raster, sagen wir Ihnen das im Vorgespräch — bevor Sie Unterlagen zusammenstellen.

Das ist einer der Fälle, die diese Finanzierung nicht abdeckt. Bauträgermaßnahmen mit Verkauf im Wohnungs- oder Teileigentum, Aufteiler- und Privatisierungsmaßnahmen sowie Projektentwicklungen und Refurbishments mit umfangreicher Grund- oder Kernsanierung sind ausgeschlossen, ebenso der Neubau überwiegend gewerblich genutzter Objekte. Finanziert werden der Bestand und der wohnwirtschaftliche Neubau — dafür dann mit langer Zinsbindung.

Einen veröffentlichten Zinssatz gibt es nicht: Die Kondition entsteht im Pre-Check als formloses Angebot und wird erst im verbindlichen Termsheet fixiert. Bis dahin sind Ihre Angaben zu Objekt, Standort und Finanzierungswunsch die Arbeitsgrundlage; den Rahmen, in dem sich die Konditionen bewegen, steckt die Übersicht auf dieser Seite ab. Wir bereiten den Pre-Check mit Ihnen vor, damit schon die erste Zahl belastbar ist.

Eine feste Bearbeitungszeit nennt die Allianz nicht, und wir nennen Ihnen deshalb auch keine. Sagen lässt sich, woraus die Zeit besteht: Nach dem Pre-Check haben Sie eine erste Kondition, das indikative Termsheet folgt nach der Vorprüfung durch die Gutachter, das verbindliche Termsheet fixiert den Zins, und der Kreditvertrag entsteht nach dem vollständigen Objektgutachten. Wie schnell diese Kette läuft, hängt vor allem daran, wie vollständig Mieterliste, Jahresabschlüsse und Objektunterlagen von Anfang an vorliegen.

Dann steht die Anschlussfinanzierung an: Die Restschuld wird zum dann gültigen Zins neu vereinbart — beim bisherigen oder einem anderen Finanzierer. Wer erst kurz vorher vergleicht, verhandelt aus der schwächeren Position; sinnvoll ist, deutlich vor Ablauf die Marktlage zu prüfen und gegebenenfalls Konditionen zu sichern. Wir legen den Termin schon beim Abschluss auf Wiedervorlage und melden uns, bevor es eng wird.

Das ist Verhandlungssache und gehört ins Termsheet: Gewerbliche Darlehen sehen Sondertilgungsrechte nicht automatisch vor, und außerplanmäßige Rückzahlungen können eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Wer absehbar Mittel frei hat — etwa aus einem Teilverkauf —, verhandelt das Recht dazu am besten vor der Unterschrift. Nennen Sie uns früh, welche Flexibilität Sie brauchen; dann steht sie in den Konditionen statt auf der Wunschliste.