Versicherungen für Hausverwaltungen – fremdes Geld, fremde Gebäude

Nein. Erlaubnis- und Versicherungspflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO knüpfen an die Verwaltung von Wohnungseigentum und von Mietverhältnissen über Wohnräume an. Wer ausschließlich Gewerbeimmobilien betreut, fällt nicht darunter — an der Haftung für Abrechnung, Fristen und Objektbetreuung ändert das nichts, und die Beträge sind dort eher größer als kleiner.

Die deckt das Haus, nicht Ihre Arbeit. Brennt es oder läuft eine Leitung aus, zahlt sie den Schaden am Gebäude; wenn Sie eine Frist versäumt, falsch abgerechnet oder einen Auftrag nicht ausgelöst haben, ist das keine versicherte Gefahr an der Sache, sondern eine Forderung gegen die Verwaltung. Das sind zwei Verträge mit zwei unterschiedlichen Aufgaben, und in Ihrer Rolle brauchen Sie beide im Blick — den einen für die Gemeinschaft, den anderen für sich.

Maßgeblich ist die Gewerbsmäßigkeit, nicht die Zahl der Einheiten: Wer die Verwaltung fremden Wohneigentums auf Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht betreibt, braucht die Erlaubnis und den Versicherungsnachweis, auch wenn es nur um zwei Objekte geht. Die Verwaltung eigener Immobilien fällt nicht darunter. Wo genau die Grenze in Ihrem Fall verläuft, entscheidet am Ende die Erlaubnisbehörde — vor dem Start lohnt die Rückfrage dort.

Die verwalteten Einheiten sind die Rechengröße: Ihre Zahl und Art — WEG, Mietverwaltung, Gewerbe — bestimmt in der Regel die Vermögensschaden-Deckung; dazu kommen Deckungssumme, Rücklagenvolumen und die weiteren Bausteine bis zur Gebäudedeckung eigener Objekte. Belegte Eckwerte hält die Kostenübersicht der Immobilienversicherung bereit. Mit Einheitenzahl und Bestandsstruktur rechnen wir das Verwaltungspaket durch.

Vorsätzliches Handeln ist in Haftpflichtverträgen nicht gedeckt, und daran ändert kein Baustein etwas. Das betrifft nicht nur Sie selbst, sondern ist auch der Grund, warum die Frage bei Beschäftigten mit Kontovollmacht gesondert betrachtet wird — dafür gibt es eigene Vertrauensschaden-Lösungen, die nicht zu dieser Auswahl gehören. Versehen, Fehlbuchungen und getäuschte Freigaben sind dagegen genau der Fall, für den die Deckung gedacht ist.

Nach dem verwalteten Bestand: Anzahl und Wert der Einheiten, Höhe der verwalteten Gelder und die Frage, ob WEG- oder Mietverwaltung überwiegt. Ein versäumter Sanierungsbeschluss oder eine verpasste Frist kann Schäden auslösen, die sich am Gebäudewert orientieren — und getroffen wird im Zweifel die Rücklage der Gemeinschaft, die Ersatz von Ihnen verlangt. Wächst der Bestand, gehört die Summe nachgezogen; das prüfen wir bei jeder Bestandsmeldung mit.